空き家を放置するとどうなる？管理不全空家と固定資産税の仕組み

親が施設に入った、亡くなった。誰も住まなくなった実家を「とりあえずそのまま」にしている人は少なくありません。総務省の2023年住宅・土地統計調査では、全国の空き家は約900万戸、住宅全体の13.8％で、いずれも過去最高でした。

空き家を放置すると、税金が上がると聞いて不安になる人も多いはずです。この記事では、法律で何が決まっていて、税金はどういう仕組みで変わるのかを、国土交通省・総務省・自治体の資料で確認した内容をもとに説明します。

あなたの実家がある県の空き家の状況

空き家の多さは地域によって大きく違います。実家がある都道府県を選ぶと、空き家率と全国での順位を確認できます。

3つ目の「賃貸・売却用や別荘などを除く空き家」は、貸す予定も売る予定もなく使われていない家のことで、親の家が空いたままになっているケースの多くはここに入ります。都道府県ごとの比較は都道府県ランキングでも見られます。

改正空家法で何が変わった？

空き家に関する法律は「空家等対策の推進に関する特別措置法」（空家法）です。2023年6月に改正法が公布され、2023年12月13日に施行されました。おもな変更点は次のとおりです。

1. 「管理不全空家」の新設放置すれば特定空家になるおそれのある空き家に対して、市区町村長が指導・勧告できるようになりました。勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例の対象から外れます。
2. 特定空家への対応の強化命令などの手続きを踏む時間がない緊急時に、市区町村が代わりに対処する「緊急代執行」の制度ができました。
3. 所有者の責務の追加空き家を適切に管理する努力義務に加え、国や自治体の空き家対策に協力する努力義務が加わりました。
4. 活用・管理の支援空き家の活用を進める「空家等活用促進区域」や、所有者の相談に乗る「空家等管理活用支援法人」の制度もできました。

改正前は、税の特例が外れるのは、倒壊のおそれなどがある「特定空家」が勧告を受けた場合でした。改正後は、その一歩手前の段階でも特例が外れる可能性があるという点が大きな変化です。

管理不全空家と特定空家の違い

どちらも市区町村が判断します。違いは空き家の傷み具合と、取られる措置の重さです。

比べる点	管理不全空家	特定空家
どんな状態か	放置すれば特定空家になるおそれがある	倒壊など著しく保安上危険となるおそれ、著しく衛生上有害となるおそれ、著しく景観を損なっている、その他周辺の生活環境のために放置が不適切な状態
市区町村の措置	指導 → 勧告	助言・指導 → 勧告 → 命令 → 代執行
住宅用地特例	勧告を受けると外れる	勧告を受けると外れる

市区町村は、まず所有者に連絡して管理の改善を求めます。届いた通知を放っておかず、早めに担当課に連絡して、いつまでに何をするかを相談することが大切です。

固定資産税は本当に6倍になる？仕組みを正確に

「空き家を放置すると固定資産税が6倍」という話をよく聞きます。これは、住宅が建っている土地の税金を軽くする「住宅用地特例」の数字から来ています。ただし、実際の税額がそのまま6倍になるとは限りません。

住宅用地特例とは

住宅の敷地は、税金を計算するもとになる額（課税標準）が小さくなる特例があります。横浜市の案内では、次のように定められています。

区分	固定資産税	都市計画税
小規模住宅用地（200㎡以下の部分）	価格×6分の1	価格×3分の1
一般住宅用地（200㎡を超える部分）	価格×3分の1	価格×3分の2
特例なし（住宅以外の土地）	価格のまま	価格のまま

「6倍」は、この「6分の1」が外れることを指しています。ところが、特例が外れた土地には、課税標準額を評価額の70％までに抑える負担調整措置などがあり、税額は単純に6倍にはなりません。

神戸市の計算例

神戸市は、市街化区域にある敷地100㎡・評価額1,500万円の土地を例に、特例が外れた場合の税額を示しています。土地の固定資産税は「一般的には3.5倍程度」になると説明されています。

項目	特例あり	特例が外れる
固定資産税の課税標準額	250万円（評価額の6分の1）	1,050万円（評価額の70％が上限）
固定資産税（税率1.4％）	35,000円	147,000円
都市計画税の課税標準額	500万円（評価額の3分の1）	1,050万円（評価額の70％が上限）
都市計画税（税率0.3％）	15,000円	31,500円
合計	50,000円	178,500円

この例では、固定資産税は約4.2倍、都市計画税を含めた合計は約3.6倍です。神戸市も、これは一例で、土地の状況によって異なると注記しています。実際の金額は、実家がある市区町村の税務担当課で確認してください。

放置すると起こる火災・倒壊・防犯のリスク

税金以上に重いのが、近所や通行人に被害を与えるリスクです。国土交通省のリーフレットは、人が使わない家は不具合が見つかりにくく、傷みが早く進む傾向があるとしています。

川崎市の資料は、火災や強風による飛散などで第三者に被害を与えた場合、所有者が損害賠償を負う可能性があるとして、試算例として外壁材の落下で子どもが亡くなった場合に約5,630万円、隣家への延焼で高齢夫婦が亡くなった場合に約6,375万円を挙げています。あくまで想定の試算ですが、放置の重さを考える材料になります。

空き家の管理方法：最低限やること

国土交通省の「空き家の所有者・管理者のみなさまへ」では、空き家の管理として次のような作業を挙げています。帰省のたびに、このリストを順に確認するとよいでしょう。

破損や腐食を見つけたら、補修や防腐処理を業者に依頼します。遠方に住んでいる、点検に自信がないという場合は、空き家管理サービスや修繕業者の利用も国土交通省の資料で検討先として挙げられています。

管理の手間をかけ続けるのが難しいなら、売る・貸す・解体するといった選択肢も早めに比べておきましょう。相続した空き家を売る場合は、条件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例（2027年12月31日までの売却が対象）があります。

家族で管理の分担を決めておく

空き家の管理が続かない一番の理由は、「誰かがやってくれるだろう」と思ってしまうことです。兄弟姉妹で相続した場合は、誰が何か月に一度見に行くか、費用はどう分けるかを決めておきましょう。

近所の人に連絡先を伝えておくと、台風の後や異変があったときに知らせてもらえることがあります。見回りのたびに写真を撮って家族で共有しておくと、傷みの進み具合もわかり、売る・壊すを決めるときの判断材料にもなります。

通知が来たら？ 放置しないための3ステップ

1. 名義と連絡先をはっきりさせる名義が亡くなった親のままだと、連絡が誰に届くかもはっきりしません。相続登記がまだなら、まず相続登記を済ませ、家族の誰が窓口になるかを決めます。
2. 市区町村の担当課に相談する指導の通知が来たら放置せず、何をいつまでに直せばよいかを確認します。空き家の相談窓口や、管理・活用を支援する法人を案内してもらえる場合もあります。
3. 管理を続けるか、手放すかを決める定期的に通えるなら管理を続け、難しいなら売却や解体の見積もりを取って比べます。自治体によっては解体の補助金があるので、契約前に確認しましょう。

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