実家は売る？貸す？解体する？残す？4つの選択肢を比べて決める

片付けのめどがついたら、次に決めるのが「家をどうするか」です。思い出のある家を手放すのは簡単ではありませんが、決めないまま時間がたつと、税金の特例の期限が過ぎたり、家が傷んで売りにくくなったりします。

この記事では、4つの選択肢を同じ物差しで比べ、決めるときに確認したい制度を、国税庁・国土交通省・法務省の資料で確認した内容をもとに整理します。

4つの選択肢を比べる

比べる点	売る	貸す	解体する	残す
お金の出入り	売却代金が入る（税金・仲介手数料が出る）	家賃が入る（修繕費・管理費が出る）	解体費が出る（その後、土地を売れば代金が入る）	固定資産税・管理費が出続ける
手間	売れるまでの対応	入居者がいる間ずっと続く	解体の手配。その後の土地の管理	定期的な管理がずっと続く
土地の固定資産税	手放せばかからない	住宅用地特例は続くのが一般的	住宅用地特例が外れることがある	管理が悪いと特例が外れることがある
家を取り戻せるか	できない	契約が終われば使える	できない	いつでも使える

迷ったときの判断フロー

4つのうちどれがよいかは、家の状態と家族の予定で決まります。次の順に考えると、候補を絞りやすくなります。

このフローはあくまで目安です。家の価値や借り手がつくかどうかは、地域によって大きく違います。実家がある市区町村の空き家の状況も、判断の材料の一つになります。

出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」。人口1万5千人未満の町村は公表されていません。全国の分布は空き家率ランキングと色分け地図で見られます。

売る：まず確認したい「空き家の3,000万円特別控除」

家を売って利益（譲渡所得）が出ると、所得税と住民税がかかります。相続した実家の場合、条件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例があります。国税庁の案内では「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」と呼ばれています。

主な要件	内容
売る期限	2027年12月31日までの売却で、かつ相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで
建物	1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された家で、マンションなど区分所有の建物でないこと
住んでいた人	相続の直前に亡くなった人が一人で住んでいたこと（老人ホームなどに入っていた場合も、条件を満たせば対象）
売却価格	1億円以下
売るときの状態	耐震基準を満たす状態にして売るか、取り壊して土地だけで売る。2024年1月1日以後の売却は、売った年の翌年2月15日までに買主側で耐震改修や取り壊しをした場合も対象
控除額	最高3,000万円。2024年1月1日以後の売却で、家と土地を相続した人が3人以上なら1人あたり最高2,000万円
その他	親子・夫婦など特別な関係の人への売却は対象外。確定申告が必要（市区町村が出す「被相続人居住用家屋等確認書」などを添付）

「3年目の年末」という期限は、思ったより早く来ます。たとえば2025年中に親が亡くなった場合は、2028年12月31日が3年目の年末ですが、制度自体が2027年12月31日までなので、実際の期限は2027年12月31日になります。親が亡くなった日を入れて期限を確かめられるツールを置いておきます。

税率は「親が買った時期」から数える

相続した不動産は、原則として亡くなった人が取得した時期を引き継いで所有期間を数えます。売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば「長期譲渡所得」となり、国税庁の案内では所得税の税率は15％（ほかに復興特別所得税）です。このほか住民税もかかります。親が長く住んでいた家なら、多くは長期にあたります。

800万円以下の家は、仲介手数料の特例がある

不動産会社に仲介を頼むと、売れたときに仲介手数料（媒介報酬）を払います。安い家は手数料も安く、不動産会社が引き受けにくいという問題がありました。そこで国土交通省は2024年7月1日から、800万円以下の空き家などについて、売主・買主それぞれから受け取れる上限を30万円の1.1倍（税込33万円）まで認める特例を設けました。

この特例を使うには、不動産会社が事前に依頼者に説明し、合意することが必要です。手数料が上がる面はありますが、「安すぎて扱ってもらえない」家でも相談しやすくなるという意味があります。媒介契約の前に、手数料がいくらになるかを確認しましょう。

貸す：残しながら収入を得る

貸すことの良さは、家を手放さずに収入を得られることです。一方で、人が住める状態にするための修繕費や、入居中の設備の故障への対応など、貸主としての責任が続きます。

1. 貸せる状態か確認する雨漏り、水回り、電気設備など、修繕にいくらかかるかを先に見積もります。修繕費が家賃の何年分になるかで、貸す意味があるかが見えてきます。
2. 借り手がいる地域か調べる地元の不動産会社に、同じような家がいくらで、どのくらいで借りられているかを聞きます。市区町村の空き家バンクに登録する方法もあります。
3. 契約の形を考える将来家に戻る可能性があるなら、期間が来れば契約が終わる「定期借家契約」も選択肢です。管理を不動産会社に任せるかどうかも決めておきます。

国土交通省の空き家対策プログラムでは、長く使われていない空き家を貸す場合、貸主から受け取れる仲介手数料の上限を家賃1か月分の2.2倍まで認める特例も設けられました。こちらも事前の説明と合意が前提です。

解体する：タイミングを間違えない

古い家は、建物を残すより更地にしたほうが売れやすい場合があります。ただし、解体には次のような注意点があります。

確認すること	内容
固定資産税	建物がなくなると、その土地は住宅用地特例の対象外になります。特例は毎年1月1日時点の状態で判断されるため、年末に解体すると翌年から税額が上がることがあります
3,000万円特例	取り壊して土地で売る場合も対象になりえますが、取り壊した後に土地を駐車場などに使っていないことなどの条件があります
補助金	古い空き家の解体に補助金を出している市区町村があります。多くは工事の契約前に申請が必要なので、先に確認します
家の中の物	解体の前に片付けが必要です。残った家財の処分は、解体費とは別料金になることが多いです

解体してから「やはり建物付きで売れたのに」と気づいても、元には戻せません。不動産会社に建物付きと更地の両方で売れそうな価格を聞いてから、解体するかを決めるのが安全です。固定資産税の仕組みは「空き家を放置するとどうなる？管理不全空家と固定資産税の仕組み」で詳しく説明しています。

残す：管理を続ける覚悟が必要

残すと決めた場合は、空き家として管理を続けます。換気・通水・清掃・点検を定期的に行い、近所に迷惑をかけない状態を保つことが大切です。管理が行き届かず市区町村から勧告を受けると、固定資産税の特例が外れることがあります。

「とりあえず残す」は、決めないまま時間が過ぎることになりがちです。残す場合も「いつまでに使い始めるか」「使わなかったらいつ売るか」を家族で決めておくと、3,000万円特例の期限を逃しにくくなります。

売れない土地は「相続土地国庫帰属制度」も

買い手がつかない土地を手放す方法として、2023年4月27日から「相続土地国庫帰属制度」が始まりました。相続で取得した土地を、一定の要件を満たせば国に引き取ってもらえる制度です。

項目	内容
申請できる人	相続や遺贈（相続人に対するもの）で土地を取得した人
審査手数料	土地1筆あたり14,000円
負担金	10年分の管理費用に相当する額。宅地は原則20万円（一部の市街地の宅地などは面積に応じて算定）
申請できない土地の例	建物がある土地、担保権などが設定されている土地、境界がはっきりしない土地、土壌が汚染されている土地など

建物がある土地は申請できないため、実家の場合は解体が前提になります。解体費と負担金がかかるので、売却や隣の人への譲渡などを試したうえで、最後の手段として考える制度です。申請の前に、土地のある地域の法務局で相談できます。

家族で決めるときの進め方

1. 名義と期限を確認する相続登記がまだなら先に済ませます。名義が亡くなった親のままでは売れません。あわせて3,000万円特例の期限を書き出します。くわしくは相続登記の記事で。
2. 価格の目安を集める不動産会社2〜3社に査定を頼み、建物付きと更地の両方の価格、貸す場合の家賃の目安を聞きます。
3. 数字を並べて話し合う売る・貸す・解体・残すそれぞれで、入るお金と出ていくお金を表にして比べると、感情だけで決めずにすみます。

よくある質問