実家じまいは何から始める？全体の流れと期限を5段階で解説

「実家をどうにかしないといけない。でも、何から手をつければいいのかわからない」。実家じまいは、片付け・お金・法律・家族の気持ちが一度に押し寄せてくるので、多くの人がここで立ち止まります。

この記事では、実家じまいの全体像を1枚の図で示したうえで、状況別に「まず何をするか」を整理します。細かい手順は、それぞれの段階の記事で詳しく説明していきます。

実家じまいの全体の流れは5段階

実家じまいとは、親が住んでいた家とその中の物を整理し、家を売る・貸す・解体する・残すのいずれかに決めて、必要な手続きを終えるまでの一連の作業のことです。大きく分けると、次の5つの段階があります。

この順番は、あくまで基本の形です。親が元気なうちなら1から順に進められますが、親が亡くなった後に始める場合は、期限のある手続き（5）を先に確認しながら、並行して片付けを進めることになります。

あなたの状況で「最初にやること」

実家じまいを始めるきっかけは人によって違います。いまの状況に近いものを見てください。

期限がある手続きを先に確認する

親が亡くなった場合、相続に関する手続きにはいくつかの期限があります。期限を過ぎると選べなくなる選択肢もあるので、まずは全体を一度見ておきましょう。

期限	手続き	ポイント
3か月以内	相続放棄・限定承認	借金などが多い場合の選択肢。期限を過ぎると、原則として相続を受け入れたことになります
4か月以内	準確定申告	亡くなった方に申告が必要な所得があった場合
10か月以内	相続税の申告・納付	遺産の額が基礎控除を超える場合など
3年以内	相続登記	2024年4月から義務になりました。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象です

データで見る：使われない実家は30年で2.6倍に

実家じまいに悩むのは、あなただけではありません。国の統計（総務省「住宅・土地統計調査」）を見ると、住む人も使い道も決まっていない空き家は、調査のたびに増え続けています。

※賃貸用・売却用・別荘などを除いた空き家。「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家」。2023年10月1日時点。

この「使われていない空き家」は、親が亡くなったり施設に入ったりして、そのままになっている実家の多くが含まれる区分です。割合は地域によって大きく違い、最も高い鹿児島県（13.6%）と最も低い東京都（2.6%）では5倍以上の差があります。

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5つの段階でやること

1. 準備する：家族で話し合い、状況を知る

最初の段階は、作業よりも「情報を集めること」と「話し合うこと」です。家の名義が誰になっているか、ローンは残っていないか、固定資産税はいくらかかっているかを確認します。登記の内容は、法務局で登記事項証明書を取れば誰でも確認できます。

あわせて、兄弟姉妹など関係する家族と、「誰が中心になって進めるか」「費用はどう分けるか」を早めに決めておくと、後のもめごとを防げます。

関連記事：親が施設に入ったら実家はどうする？最初の1か月でやること

2. 片付ける：残す・売る・処分するを分ける

片付けは、実家じまいの中で最も時間と体力を使う段階です。いきなり捨て始めるのではなく、まず「残すもの（思い出の品・貴重品・大事な書類）」を取り分けることから始めます。通帳や権利証、保険の書類などは、相続手続きで必要になるので特に注意してください。

着物・骨董・本・貴金属などは、買取に出せるものもあります。量が多い場合や遠方に住んでいる場合は、遺品整理や片付けの業者に頼む方法もあります。業者に頼む場合は、複数の会社から見積もりを取って比べましょう。

関連記事：実家の片付けは何から？自分でやる手順　／　売れるもの・売れないものの見分け方　／　遺品整理の費用相場と業者の選び方

3. 決める：売る・貸す・解体する・残す

家をどうするかは、大きく4つの選択肢があります。どれが正解かは、家の場所・状態・家族の事情によって変わります。

選択肢	向いている場合	気をつけること
売る	住む予定がなく、買い手が見つかりそうな場所	売れるまでの管理と、売却時の税金
貸す	家の状態がよく、賃貸の需要がある場所	修繕費と、貸主としての管理の手間
解体する	古くて傷みが大きい家	解体費用と、更地にした後の固定資産税
残す	将来住む予定がある、すぐに決められない	空き家の管理と、放置した場合のリスク

空き家を管理しないまま放置すると、市区町村から「管理不全空家」として指導を受けることがあります。指導のあとの勧告まで受けると、土地の固定資産税を軽くする特例が外れることがあるので、「残す」場合も管理の方法は決めておきましょう。

関連記事：実家は売る？貸す？解体する？残す？　／　空き家を放置するとどうなる？固定資産税の仕組み

4. 売る・壊す：査定や見積もりを取って進める

売ると決めたら、不動産会社に査定を依頼します。査定額は会社によって差が出るので、1社だけで決めず、複数社の結果を比べるのが基本です。古い家や地方の家など、一般の買い手がつきにくい場合は、不動産会社が直接買い取る「買取」という方法もあります。

解体する場合は、解体業者の見積もりを取ります。自治体によっては、古い空き家の解体に補助金を出していることがあるので、契約前に市区町村の窓口やホームページで確認しましょう。

関連記事：3,000万円特別控除と仲介手数料の特例

5. 手続きする：登記と税金を済ませる

相続した家は、相続登記で名義を変えないと、売ることも解体の手続きを進めることも難しくなります。相続登記は自分で申請することもできますが、相続人が多い場合や書類集めが大変な場合は、司法書士に依頼するのが一般的です。

相続した空き家を売った場合、条件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります（2027年12月31日までの売却が対象）。要件が細かいので、売る前に税務署や税理士に確認しておくと安心です。

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家族でもめないための3つのポイント

1. 最初に「全員で」話す一部の家族だけで進めると、後から「聞いていない」となりがちです。電話やオンラインでもいいので、全員が同じ情報を持つ場をつくりましょう。
2. お金の流れを記録する片付けの費用、固定資産税、売却代金など、誰がいくら払い、いくら受け取ったかを記録しておきます。
3. 思い出の品は、捨てる前に声をかける自分には不要でも、他の家族にとっては大切なものがあります。処分する前に写真を共有するだけでも、もめごとはかなり減ります。

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